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Les copropriétés
Nomination d'un administrateur judiciaire dans une copropriété

Lorsque le Syndic en exercice dans une copropriété se trouve dans l’impossibilité l’exercer ses fonctions, un ou plusieurs copropriétaires peut demander la nomination d’un Administrateur Judiciaire conformément aux dispositions de l’article n°49 du décret du 17 mars 1967.


C’est le Tribunal de Grande Instance de Paris statuant en matière de référé qui désigne un Administrateur provisoire, en précisant les tâches qui lui incombent et la durée de sa mission.


C’est le ou les copropriétaires demandeurs qui doivent faire l’avance des honoraires de l ’Administrateur Judiciaire.


Il convient de préciser également que ce genre de nomination reste assez rare dans la mesure où ce genre d’opération n’est pas très recommandé pour la gestion d’une copropriété.


En règle générale, l ’Administrateur Judiciaire se contente de faire un ou deux appels de fonds pour payer les charges courantes et demande aux copropriétaires par circulaire les coordonnées d’un Syndic afin d’incorporer son contrat dans une convocation d’Assemblée Générale destinée à élire un Syndic professionnel.

Taux réduit de TVA à 5,5% sur les gros travaux et ceux d'entretien dans les copropriétés
Depuis plusieurs années, de très nombreux travaux effectués dans une copropriété sont passibles d’une TVA à 5,5% et non à 19,6%.

C’est ainsi que les travaux de ravalements, de réfection de toiture, et de l ’entretien courant sont facturés au Syndicat des Copropriétaires au taux de TVA à 5,5%.

En revanche, lorsque la superficie des commerces dans une copropriété atteint 50%, l’intégralité des travaux précités sont facturés au taux de 19,6%.
Assemblée générale annuelle
Le Syndic de copropriété doit convoquer une fois par année une Assemblée Générale des copropriétaires dont l ’ordre est établi soit par le Syndic, soit par le Conseil Syndical.

Le délai normal de convocation est de 21 jours, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

En cas d’urgence, ce délai peut-être raccourci .

L’objet de l ’Assemblée Générale annuelle est d’approuver les comptes de l ’exercice écoulé, de renouveler le mandat du Syndic pour une ou trois années, de voter le budget prévisionnel pour l ’année en cours, et d’éventuels travaux à réaliser dans la copropriété, ainsi que des questions de gestion courante.

Le nombre de pouvoirs par mandataire d’une copropriété est limité à trois.
Le procès-verbal doit être notifié par lettre recommandé avec accusé de réception aux copropriétaires opposants ou défaillants, afin de permettre à ces derniers d’ introduire une action en nullité de certaines résolutions dans le délai de 2 mois à compter de la notif ication du procès-verbal d’Assemblée.
Compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires
Le Syndic est tenu d’ouvrir un compte bancairre ou postal séparé au nom du Syndicat sur lequel sont versées toutes les sommes et valeurs reçues pour le compte de ce dernier.

Toutefois peut en décider autrement et dépenser le Syndic de l’ouverture d’un tel compte bancaire ou postal.

Cependant , il convient de préciser que de nombreuses Syndics ont obtenu l’accord de l’Assemblée Générale de ne pas procéder à l’ouverture d’un compte séparé.
Rôle du syndic de copropriété
Dans tout syndicat de copropriétaires, un Conseil Syndical assiste le Syndic et contrôle sa gestion.

Le Conseil Syndical est un élément très important pour la gestion d’une copropriété.

Cependant, depuis quelques années, les Conseils Syndicaux ne sont plus efficaces comme cela était le cas il y a quelques années.

Le rôle du Conseil Syndical est d’examiner les comptes de la copropriété avant l’Assemblée Générale à laquelle ils devront être soumis.

L’ordre du jour de toute Assemblée doit être approuvé par le Conseil Syndical avant d’être diffusé aux copropriétaires.

De plus, le Conseil Syndical doit faire un rapport oral aux copropriétaires sur la gestion de la copropriété de l’année écoulée.

Les membres du Conseil Syndical sont choisis parmi les copropriétaires.

Ils sont élus par l’Assemblée Générale pour une année ou pour trois ans.

Il convient de préciser que l’activité de membre du Conseil Syndical n’est jamais rémunérée, il est possible de rechercher la responsabilité du Président du Conseil Syndical et de ses membres en cas de faute grave.

C’est la raison pour laquelle le contrat d’assurance multirisque « immeuble » devra comporter une garantie spécifique pour couvrir la responsabilité civile des membres du Conseil Syndical.
Introduction à la copropriété
1. Élément constitutif du lot de copropriété

Un lot de copropriété comprend une partie privative et une quote-part des parties communes de l’immeuble.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, tandis que les parties communes sont la propriété indivise de tous les copropriétaires.

2. Statut de la loge dans une copropriété

La loge est toujours considérée comme une partie commune de l’immeuble. Elle est destinée à loger le gardien de l’immeuble. Lorsqu’ i l y a plus de gardien, la loge
peut servir à entreposer des poussettes ou des vélos si cela a été décidé en Assemblée Générale au préalable.

Il convient de préciser que la vente d’une loge peut s’effectuer si l’unanimité des copropriétaires vote ce genre de résolution.

3. Ravalement d’un immeuble en copropriété

Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale.
Rôle du conseil syndical
Dans tout syndicat de copropriétaires, un Conseil Syndical assiste le Syndic et contrôle sa gestion.

Le Conseil Syndical est un élément très important pour la gestion d’une copropriété.

Cependant , depuis quelques années, les Conseils Syndicaux ne sont plus efficaces comme cela était le cas i l y a quelques années.

Le rôle du Conseil Syndical est d’examiner les comptes de la copropriété avant l’Assemblée Générale à laquelle ils devront être soumis.

L’ordre du jour de toute Assemblée doit être approuvé par le Conseil Syndical avant d’être diffusé aux copropriétaires .

De plus, le Conseil Syndical doit faire un rapport oral aux copropriétaires sur la gestion de la copropriété de l ’année écoulée.

Les membres du Conseil Syndical sont chois is parmi les copropriétaires.

Ils sont élus par l ’Assemblée Générale pour une année ou pour trois ans.

Il convient de préciser que l ’activité de membre du Conseil Syndical n’est jamais rémunérée, i l est possible de rechercher la responsabilité du Président du Conseil Syndical et de ses membres en cas de faute grave.

C’est la raison pour laquelle le contrat d’assurance multirisque « immeuble » devra comporter une garantie spécifique pour couvrir la responsabilité civile des membres du Conseil Syndical.
La gestion locative
Gérance d'appartements

Le gérant d’un ou de plusieurs appartements le plus souvent en copropriété doit satisfaire à un certain nombre d’obligations envers le ou les propriétaires des différents lots données en gestion.
Le gérant doit effectuer les tâches suivantes :


1. Envoi de l’avis d’échéance du loyer en début de mois au locataire.


2. Vérifier que le 7 de chaque mois le montant du loyer est payé par un virement sur le compte gérance de notre Cabinet, ou par l’envoi d’un chèque.


3. Envoyer au locataire en fin de mois la quittance du montant du loyer payé par ce dernier.


4. Régler au Syndic de copropriété le montant des charges trimestrielles.


5. Assister aux Assemblées Générales convoquées par le Syndic.


6. Faire réaliser tous les petits dépannages (plomberie, électricité) dans le ou les appartements gérés.


7. Adresser au propriétaire des biens gérés tous les mois ou tous les trimestres un rapport de gérance afin de lui adresser le montant du ou des loyers qui qui revient déduction faite des honoraires de gestion.


8. Etablissement du document comptable permettant au propriétaire du ou des lots gérés d’indiquer sur sa déclaration de revenus perçus au cours de l ’année écoulée.

Gérance d'immeuble entier appartenant à un propriétaire unique

Le gérant d’un immeuble entier appartenant à un propriétaire unique doit effectuer les missions suivantes :


1. Envoi des avis d’échéances de loyer en début de mois à l’ensemble des locataires , et en fin de mois les quittances de loyer lorsque ce dernier est réglée.


2. Vérifier que le sept de chaque mois le montant du loyer est payé par un virement sur le compte gérance de l’immeuble géré ou par l’envoi d’un chèque.


3. Dans le cadre de l’entretien régulier de l’immeuble, le gérant doit se charger de faire effectuer tous les travaux nécessaires pour maintenir l’immeuble en bon état, le plus souvent avec le concours d’un architecte.


4. Adresser au propriétaire des biens gérés tous les trimestres un rapport de gérance afin de lui adresser le montant des loyers encaissés déduction faite des honoraires de gestion.

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